Los conflictos entre arrendatarios y arrendadores parecen de nunca acabar. Estos casos son más comunes de lo que muchos creen y los hay de varios tipos. Como el del arrendatario que con su ruido perturba a los otros habitantes, o los que con sus mascotas 'incomodan' a los demás, por ejemplo, cuando no limpian las necesidades de su perro.
Pero el más común en las conflictos de copropiedad es cuando el arrendatario no le paga. En este orden de ideas hay una duda muy común entre los propietarios sobre cómo proceder en este tipo de situaciones. Aunque este incumplimiento, en términos generales, puede manifestarse, además, en malos hábitos de convivencia o daños injustificados en la vivienda.
Lo primero que es importante que sepa es que esta conducta puede llevar, entre otras acciones legales, a la cancelación del contrato de arrendamiento.
Cuando de incumplimiento de los cánones de arrendamiento se trata, el tiempo de mora no es un factor relevante, pues es igual de grave pagar un día tarde que hacerlo con meses de retraso del plazo establecido. En los casos de vivienda urbana, el no pagar el canon de arrendamiento configura una causal expresa para la terminación del contrato de arrendamiento, según la Ley 820 de 2003.
Por lo general, es común ver que algunos arrendadores son flexibles respecto a la mora en los pagos; sin embargo, esto no quiere decir que el inquilino no haya incumplido con los términos estipulados, por lo que el dueño del inmueble sí podría iniciar un proceso.
“El incumplimiento de este contrato tiene situaciones legales que, por lo general, generan un proceso en el cual entra un juez para que el inmueble le sea restituido al arrendador, en caso de que el inquilino se rehúse a pagar”, contó Juan José Castro, socio director de Castro Muñoz & Abogados.
Al suscribir un contrato de arrendamiento, lo que puede llevarse a cabo de forma escrita o verbal, pueden incluirse cláusulas de diferente tipo, incluyendo aquellas de tipo penal, relacionadas al incumplimiento de pagos.
A los arrendatarios, de acuerdo con la ley, se les debe dar un preaviso antes de dar por terminado el contrato. Sin embargo, de acuerdo también con la ley, cuando esta cancelación obedece a un incumplimiento en los cánones, de los servicios públicos, o cualquier otra obligación de los inquilino, el dueño no tendrá la obligación de dar un preaviso, sino podrá solicitar el inmueble en los tiempos que considere.
Y es que la legislación colombiana ha establecido una serie de circunstancias en las cuales tanto los arrendadores pueden poner fin al contrato de arrendamiento de forma unilateral. Entre estas circunstancias se encuentran:
- El no pago de los cánones de arrendamiento.
- Problemas de convivencia con la comunidad
- Realización de mantenimientos, mejoras, cambios o ampliaciones en la vivienda sin autorización.
- La falta de pago de los servicios públicos por parte del arrendatario.
- Subarrendar a terceros.
Pero qué pasa si, además de estas situaciones, el inquilino no le quiere desocupar la vivienda. Es así como el Ministerio de Justicia recomienda al propietario buscar ayuda de profesionales, centros de conciliación o la Defensoría del Pueblo, personas o entidades que le pueden ayudar en este aspecto y le brindan la asesoría que requiere.
Aunque es necesario aclarar que si la mediación no surte efecto, el propietario puede tomar medidas adicionales, como enviar una notificación por escrito, presentar una demanda ante el Juzgado y solicitar una orden de desalojo.
Para este proceso de desalojo, la ley contempla una serie de etapas:
- Notificación al inquilino: se le debe notificar por escrito que el contrato ha terminado y que debe entregar el inmueble. Esta notificación debe ser enviada por correo certificado o por un notario público.
- Demanda de desalojo: si el inquilino no cumple con la notificación, el arrendador puede iniciar una demanda de desalojo ante un juez civil, allí se debe demostrar que el contrato ha terminado y que el inquilino no ha entregado el inmueble.
- Audiencia de desalojo: el juez convocará a una audiencia de desalojo para escuchar a ambas partes. El arrendador deberá presentar pruebas que demuestren el incumplimiento del arrendatario.
- Orden de desalojo: en esta última etapa, si el juez encuentra que el arrendador tiene razón emitirá una orden de desalojo, en la que se le ordena al inquilino que entregue el inmueble en un plazo determinado.
- Desalojo forzoso: si el inquilino no cumple con la orden de desalojo, el arrendador puede solicitar al juez que ordene el desalojo forzoso, lo que será apoyado por la Policía.
